TiN ：
你還以為日本人不會炒房嗎？當房市向上的時期，搶預售屋，比台灣搶得還厲害。會賺錢的塔樓，同樣一間房子，上百人抽籤申購，但沒有人要的東西，就是沒有人要買。
前些時候，聽朋友說，東京很好買。那是因為你都撿別人不要的垃圾，當然好買。真正好東西，還要用這種預約程式來作弊搶名額才搶得到。如果你對東京的市場不夠靈敏，無法獲得足夠的資訊，那你大概當韭菜的機率極高。
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新聞連結：
https://www.rakumachi.jp/news/column/360645
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以下為AI整理：
新築塔式公寓市場的投資熱潮與自動化工具的爭議：東京房地產市場的扭曲現象
近年，東京新築塔式公寓（以下簡稱「塔式公寓」）的價格急劇上漲，使得普通上班族難以企及，背後卻是投資者利用自動化工具搶購的熱潮。本文將根據《樂待編集部》於2025年2月5日刊登的報導，探討新築塔式公寓市場的投資熱、自動輸入工具的影響、市場價格扭曲的原因，以及對一般購房者的影響，並分析這一現象的長期可持續性與潛在風險。
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一、塔式公寓市場的投資熱潮與價格高漲
東京的塔式公寓市場近年因價格高漲而備受矚目。以東京灣岸地區為例，諸如「晴海フラッグ」和「ザ 豊海タワー マリン＆スカイ」等新築塔式公寓，因其相對周邊市場的低價定價，吸引了大量投資者的目光。例如，「晴海フラッグ」的抽選倍率最高達640倍，顯示出供不應求的激烈競爭。即便是有資金實力的購房者，也因競爭過於激烈而難以購得。
投資者A氏表示，與其通過老舊物業的租金收益（即「インカムゲイン」）緩慢獲利，他更傾向於投資新築塔式公寓，追求購入後因市場價格上漲帶來的資本利得（即「キャピタルゲイン」）。這一策略在當前市場尤為有效，因為部分新築塔式公寓的售價與實際市場交易價格存在顯著差距。例如，「ザ 豊海タワー」於2024年4月公佈的售價，因建築問題延遲至9月銷售，但期間市場價格持續上漲，售價未調整，導致購入即有「含み益」（潛在利潤）。A氏形容2024年的塔式公寓市場為「奇跡的なボーナスステージ」，凸顯投資者的巨大獲利空間。
然而，這種投資熱潮使得真正希望自住的購房者（即「実需層」）幾乎無從入手。投資者關田タカシ指出，東京灣岸地區因多項再開發計劃，房價仍有上漲空間，投資熱潮短期內不會消退。然而，即便是擁有19年業界經驗的他，也因無法突破「模型屋（展示間）預約」的激烈競爭而未能購入，顯示市場競爭已達白熱化。
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二、自動輸入工具的興起與爭議
新築塔式公寓的搶購戰中，自動輸入工具成為投資者的利器。A氏展示了他開發的工具，該工具能在模型屋預約網站啟動後瞬間自動填入個人資訊，完成預約。據他觀察，熱門物業的模型屋預約枠往往在開放下數十秒內被搶光，遠超人類手動輸入的速度，顯示自動化工具的普及。
這種工具的應用不僅限於個人投資者。部分資金雄厚的投資者利用親屬名義進行「名義貸し」（借名申請），以增加抽選勝率。雖然多數開發商規定「一戶一預約」，但由於模型屋參觀無需融資審查，且最終購入及登記由中選者完成，這種行為在規則範圍內難以完全禁止。結果，投資者通過技術與資金優勢，大幅提高了搶購成功率。
然而，這種自動化工具的濫用引發了爭議。三井不動産（「晴海フラッグ」與「ザ 豊海タワー」的開發商）雖表示未確認自動工具的具體使用證據，但其最新規約已明確禁止「特殊なアクセス」（異常訪問）及第三方代為輸入等行為，違者可能面臨處罰。這顯示開發商正試圖遏制自動化工具的影響，但效果尚待觀察。
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三、市場價格扭曲的兩大原因
塔式公寓市場的價格高漲與投資熱潮，源於以下兩大結構性扭曲：
售價與市場價格的時間差異
以「ザ 豊海タワー」為例，2024年4月公佈的售價因工程延遲未調整，而市場價格在半年內持續上漲，導致購入價遠低於市場價，投資者得以輕鬆獲得含み益。此外，2025年1月該物業第三期售價較第一期上漲約50%，顯示開發商試圖糾正價格偏差，但早期購入的投資者已從中獲利。
低價項目對區域市場的影響
「晴海フラッグ」以低於周邊市場的價格出售，成為灣岸地區的價格基準，間接對附近物業（如「ザ 豊海タワー」）的定價形成下行壓力。這種價格扭曲吸引了大量投資者搶購，形成「買到即賺」的市場預期。然而，隨著開發商調整售價，後期投資者的利潤空間逐漸縮減。
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四、對一般購房者的影響與市場的長期風險
投資者主導的塔式公寓市場，對希望自住的購房者構成顯著挑戰。首先，自動化工具與名義借貸讓投資者搶佔了模型屋預約與抽選機會，普通購房者幾乎無法進入競爭。其次，投資熱潮推高了房價，使得塔式公寓成為普通上班族的「遙不可及之夢」。A氏坦言，當前市場對自住需求的排擠已構成「扭曲」，並非健康狀態。
從長期來看，塔式公寓市場的持續上漲存在風險。A氏指出，建築成本上漲是房價高漲的觸發因素，但當前每坪單價1000萬日元的價格遠超合理水平（應為400萬日元）。這種過熱現象難以永續，若市場預期轉向或經濟環境惡化，可能引發價格調整。此外，投資者群體（特別是「マンションクラスタ」）在社群媒體上普遍樂觀，但其意見多基於已有物業的增值利益，對於新進投資者而言，參考價值有限。
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五、結論與展望
東京新築塔式公寓市場的投資熱潮，揭示了資本逐利與市場結構性問題的交織。自動輸入工具的普及、價格定價的時間差異及區域價格基準的扭曲，共同推高了投資者的參與熱情，但也加劇了對自住購房者的排擠。開發商雖試圖通過規範遏制亂象，但投資者主導的價格形成短期內難以改變。
對於普通購房者而言，當前市場的競爭門檻極高，需謹慎評估購買時機與地段選擇。對於投資者，雖然灣岸地區的再開發計劃支撐短期漲勢，但高價市場的長期風險不容忽視。東京塔式公寓市場作為資本主義的縮影，其未來走勢值得持續關注。
（改編自《樂待編集部》2025年2月5日報導）
